Operaciones a realizar para estudiar una transformación de suelo con inmofase
- Introducir los datos principales de la operacion
CCAA, Uso caracteristico del Suelo, Tipo de Actuación (Compensación, Agente urbanizador, …), y precio y forma de adquisición de nuestros terrenos etc...
Datos del Sector a desarrollar y parametros de edificabilidad, cesiones, reservas para VPO y cesiones rotacionales y viarios
Actuaciones de tipo urbanistico a desarrollar
Estos datos se meten en las pantallas del menú "Estudio económico"
- Obtener repartos de edificabilidad (libre, vpo , terciario)
Se ven en la propia pantalla de Cesiones. Se reparten entre Ayto., Nuestros Terrenos y Otros Propietarios
Evaluar las cesiones previstas en Planeamiento y edificacabilidad obtenida con los mínimos legales de las Leyes Autonómicas
- Introducir el resto de los datos económicos
Estimar los costes de Urbanización y de obras de conexión y complementarias, descuento de arquitectos y licencia
Decidir que parcelas se venden, con sus precios de Venta, y cuales se destinan a posterior promocion
% de gastos generales del sector y propios, y comercializacion y publicidad.
Estos datos se meten en las pantallas del menú "Estudio Económico" y se comprueban en el menú "Ver"
- Obtener presupuestos del sector y propios
Evaluar los costes de urbanización propuestos y adaptarlos a las características previstas de la obra real y sus conexiones
Comprobar el presupuesto de gastos del sector, la edificabiliad propia y obtenida como Agente Urbanizador e Ingresos por edificabilidad vendida y Precio de Repercusión de la no vendida
Obtener nuestro Presupuesto de Costes Propios, Verificar la estructura de ventas, el resultado economico, y los ratios de rentabilidad estática
Estos datos se comprueban con "Ver - Estudio Economico"
- Distribuir pagos y cobros en el tiempo y obtener un flujo de caja
Definir forma de pago de los terrenos, escritura, pagos aplazados
Plazo de Redacción y Abono de Proyectos
Plazo de Obras y forma de pago de certificaciones
Forma de venta: entrada, letras, escritura y reparto mensual de edificabilidad vendida
Reparto de honorarios de gestión y comercialización
Condiciones hipoteca para compra de terrenos y préstamos para ejecución de obra y forma de amortización parcial o total
Otros medios financieros (Capital, Préstamos puente, retrasar pagos de certificaciones) y otros parametros
Estos datos se introducen en las pantallas del menu Flujo de Caja y se comprueban en el menu "Ver"
- Obtener documentacion definitiva y gráficos
Presupuestos de Gastos, del Sector y Propios, repartos de edificabilidad según regimenes, estructuras de Ventas y Precios de Repercusión, Anexos de Cesiones y Aprovechamientos y Estimación de Costes de Urbanizacion
Flujo de Caja mensual con conciliación de IVA
Resumen de Flujo de Caja por semestres naturales
Gráficos de desglose porcentual de Costes, Plan de Etapas y Distribucion de ventas
Gráficos de Saldo Total Financiero y Pagos y Cobros mensuales y acumulados, Plan de Etapas, etc
